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广州供地首场收金63.4亿元底价成交里的后续期待

2023-03-24 00:58:24 来源：观点机构

观点网3月23日，广州开始2023年首批集中供地，此次共挂牌8宗涉宅地，具体为番禺3宗、荔湾2宗、增城2宗、天河1宗，总出让面积47万㎡，总计容面积156.6万㎡，起拍总价269.6亿元。

【资料图】

与广州此前七次出让不同的是，本轮供地采取了“集中挂牌、分散出让”的模式，8宗地块将在1个月内进行公开拍卖。

据了解，3月23日首场只有2宗地出让，另外4月3日出让1宗，4月13日与4月20日分别出让2宗，最后1宗将在4月21日出让。

从首场结果来看，并没有达到预期的热度，2宗地均为城投公司底价摘得。

其中，天河智慧城AT0307027、AT0307028地块被广州城投以44.4亿元竞得，成交楼面价15935元/㎡；增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块被增城城投以19亿元竞得，成交楼面价4308元/㎡。

具体来看，天河智慧城地块位于天河智慧城核心区，华观路以南，大观路以西，距离地铁21号线天河智慧城站较近，附近有万科广场、华南师范大学附属外国语学校，商业、教育等配套资源，亦接近保利天汇。地块出让面积5.58万㎡，容积率4.99，建筑面积27.86万㎡。

只是该宗地须配建计容建筑面积不小于7.5万㎡的政策性住房(人才公寓)和用地范围内的幼儿园，整体上商业占比也高达29%。在扣减政策性住房之后，该地块最终折合楼面地价约为21805元/㎡。

另外一宗增城沙宁路东侧地块出让面积16.31万㎡，规划为商住，容积率2.7，建筑面积44.1万㎡，绿化率30%，建筑密度30%，建筑限高120米，成交楼面价4308.05元/㎡。

调查显示，该宗地周边以厂房和山林为主，附近三公里内无住宅项目，五公里范围内才有荔富广场、时代廊桥、保利i立方等项目，在售项目一手均价在1.7-1.9万元/㎡；商业、学校及医院等配套均档次不高。

另外，地块周边有花莞高速、广惠高速等，但没有地铁；竞得人还需配建6.3万㎡政府性物业、36班小学、18班幼儿园。总的来看，该地块有不少短板，但价格较低，买地款可分两期支付。

虽然此次广州首场土拍平平无奇，但考虑到后续的地块整体素质不差，最终的结果或许值得期待。

例如，荔湾的花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块和桥梓大街南侧AF010645地块，前者位于花地河畔，后者位于芳村大道中以西，由于地处老城区，两宗地块素质都不错，周边相关配套也较为成熟。前者楼面起价28000.07元/㎡，总起价16.79亿元；后者楼面起价22000元/㎡，总起价21.59亿元。

番禺的3宗地块同样值得一提，汉溪大道北侧两宗地块，紧邻地铁汉溪长隆站，距离较近的还有地铁18号线南村万博站，可以直达冼村。其中，汉溪大道北侧BA0902125地块起价73.17亿元，汉溪大道北侧BA0902011地块起价71.95亿元。

此前广州房地产协会消息称，广州首批出让的地块中，不少都已有意向房企参与，甚至个别地块或将吸引十数家房企同台竞技，国央企依然是最积极的，但也有不少民企身影。

而且土拍规则的变化也考虑了过去几年大环境对房企的影响，本次采用的“集中挂牌，分批出让”模式，就旨在帮助政府部门根据市场变化及时作出相应调整，以稳定土地端供应。同时，也让房企有更多时间和精力慢慢考察，优中选优，最终选择满意的地块。

另外，政策层面上，一系列稳市政策相继出台，如“金融16条”加速落地，信贷、债券、股权“三箭”齐发，民营房企融资“开闸”等；地方层面上，今年以来，全国多城房地产政策分类放松，如放松限购、放松限售、减免交易税费、发放购房补贴等，都助力了市场信心的逐渐恢复。

2023年以来各个主要城市的集中供地结果显示，部分核心城市的土拍热度也都有所回温，苏州、杭州、南京、成都首批出让地块全部拍出，并且多宗地块取得了高溢价，甚至触顶成交。

以杭州和南京为例，杭州2023年首批供地中，共出让13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，总收金182.23亿元。其中最热门的地块--萧山市北地块，参与摇号企业多达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

南京首批集中供地最终11宗地块全部完成出让，除了4宗地块底价成交，余下7宗地块均为溢价成交，其中4宗地块触顶摇号成交，整体溢价率8.01%。

对于上述情况，也有观点认为，房地产市场尚未全面恢复，不同城市之间土地市场冷热不均，城市内部不同地块热度差异明显，但优质地块仍然受到市场关注。今年，差异化和市场冷热分流还将延续。

作为一线城市的广州，能否一改去年供地的颓势成为接下来的看点之一。

国家统计局3月16日公布的商品住宅销售价格变动情况显示，2月份，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。同时，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。

根据观点指数的监测，广州黄埔、增城两区自2022年11月以来就推出多项促销手段提高住房成交，另外还有总部企业在南沙的员工可以办人才卡购房等刺激购房措施。鉴于以上观察，观点指数预期2023年中心城区一二手房成交相对活跃，外郊城区回暖复苏进展较慢，还需要更多优惠举措刺激。

不过，观点指数的研究报告还提到，2022年广州集中供地在让利房企的倾向下，地市仍然未能升温，出让金同比跌超三成。虽然2023年首场土拍除了在出让方式上进行改善之外，还延续了讲求“少而精”策略，但最终的出让结果还尚未可知。